──2022年9月21日在北京市第十五屆人民代表大會
常務委員會第四十三次會議上
北京市人大城市建設環境保護委員會主任委員 張力兵
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
2022年7月27日，市十五屆人大常委會第四十一次會議對《北京市城市更新條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）進行了第一次審議，共有16位常委會組成人員圍繞條例草案發表了意見。認為條例草案貫徹中央和市委部署要求，立足首都功能定位，堅持以人民為中心，聚焦保障改善民生，緊扣本市現實需求，制度設計全面可行，總體上比較成熟，同時就進一步加強政府統籌、強化更新權責、鼓勵自主更新、吸引社會資本、引導公眾參與、完善實施要求等方面提出了修改意見。
為做好法規修改工作，提高立法質量，貫徹落實全過程人民民主，通過“萬名代表下基層”征求立法意見建議的方式，征集到7.6萬余群眾的10272條意見建議，經過認真梳理研究，在草案修改過程中大部分得到了吸收和體現。立法工作專班先后向全國人大法工委、住建部、自然資源部征求了意見。召開立法座談會聽取了有關方面的意見，書面征求了十六區人大常委會的意見建議。期間，市人大常委會領導帶隊開展專題調研，多次專題聽取情況匯報，對草案修改提出了明確要求和具體意見。在此基礎上，召開了專班成員單位立法會商會，就重點方面進行反復溝通協調，基本達成一致意見。
9月19日，城建環保委員會召開第二十五次會議，研究提出了《北京市城市更新條例（草案二次審議稿）》?，F將修改的主要內容報告如下：
一、關于條例結構和總體要求
?。ㄒ唬﹥灮w例結構
有常委會組成人員和代表提出，有必要按條例草案內部邏輯關系，進一步調整章節順序，分清層次，使內容更加合理順暢、易于理解。建議將條例草案第三章“城市更新保障”，調整為第五章，將條例草案第四章“城市更新實施”，分為“實施要求”、“實施程序”兩節。（二次審議稿第四章、第五章）
?。ǘ┩晟屏⒎康?/p>
有常委會組成人員和代表提出，條例草案關于立法目的的表述，應進一步補充以新時代首都發展為統領、激發城市活力等體現北京城市更新特點和要求的內容。建議在條例草案第一條中增加相關內容，修改后表述為：“為了落實北京城市總體規劃，以新時代首都發展為統領推動城市更新，加強“四個中心”建設，提高“四個服務”水平，優化城市空間和功能布局，加強歷史文化保護傳承，改善人居環境，激發城市活力，促進城市高質量發展，建設國際一流的和諧宜居之都，根據有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例?！保ǘ螌徸h稿第一條）
?。ㄈ娀鞘懈碌目傮w性要求
有常委會組成人員和代表提出，一些對城市更新工作具有指引性意義的原則、要求和制度設計，應在條例草案中予以進一步明確和完善。建議對相關內容予以補充完善，對相關條款予以調整。具體為：
一是在條例草案總則中，明確本市城市更新實行“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的要求。（二次審議稿第三條第二款）
二是將條例草案第十五條調整至總則部分，增加與各類開發建設方式以及城鄉結合部建設改造相協調、優化城市設計、凸顯首都城市特色、推廣先進建筑材料及設備等要求，對有關表述進行優化，并將慢行交通系統建設、按約定共擔成本等內容調整至相關具體條款中。（二次審議稿第四條）
三是強調本市減量雙控發展要求，壓實各區建筑規模管控責任，明確符合規定條件的新增建筑規模，計入各區建筑管控規模，可以由各區單獨備案統計，進行全區統籌。（二次審議稿第四十七條第二款）
二、關于強調規劃引領要求
有代表和有關方面提出，有必要進一步強調規劃引領作用和方式，突出控制性詳細規劃對更新實施的引導。建議明確通過國土空間規劃相關專業系統，對城市更新活動進行全生命周期管理，細化更新類控制性詳細規劃的編制和實施要求。（二次審議稿第十二條、第十四條第二款）
三、關于物業權利人和社會資本參與
有常委會組成人員、代表提出，有必要進一步完善物業權利人的內涵，強調各方參與原則，支持自主更新，鼓勵社會資本參與，細化公眾參與內容。建議對相關內容予以補充完善，具體為：
一是明確合法建造、依法取得不動產但未辦理登記這類主體的更新權責，規定其依法享有更新權利，承擔更新義務。明確城市更新中物業權利人、利害關系人、市場主體等各類主體多方參與、共建共享的總體要求，強調本市城市更新活動體現公開、公平、公正，明確各方主體依法享有權利，承擔義務。（二次審議稿第七條第一款、第八條）
二是明確物業權利人提出更新需求建議、自主或與市場主體合作更新、自主選擇實施主體、聯合實施更新等更新方式和路徑，明確加強財政資金統籌利用，鼓勵通過依法設立城市更新基金等方式籌集改造資金。（二次審議稿第十八條第一、二項，第二十條第三款，第二十一條，第五十四條第一款）
三是在編制城市更新專項規劃、編制實施方案等多個環節，增加群眾、專家以及物業權利人、利害關系人等參與的內容。（二次審議稿第十三條第三款、第四十條第一款）
四是明確對涉及多個物業權利人和公眾利益的項目協商，以及老舊小區改造的過程中，健全完善相關的議事協調、利益協調工作機制，強化政府的指導作用。（二次審議稿第二十五條、第三十二條第三款）
四、關于進一步明確政府職責
有常委會組成人員、代表和有關方面提出，政府部門在涉及公共利益、公共安全作出更新、征收決定，以及特殊情況確定實施主體的條件和程序方面不夠清晰，此外有必要進一步加強工作統籌，強化日常工作監管。建議進一步補充完善相關內容。
一是明確市規劃自然資源、住房城鄉建設部門會同相關部門制定更新導則，明確更新導向、技術標準等，指導城市更新規范實施。（二次審議稿第十六條）
二是明確公共利益、公共安全的界定應符合法律法規規定，區政府可依法采取招標等方式確定實施主體，可參照重大行政決策規定作出城市更新決定。（二次審議稿第二十條第二款、第二十六條第三款、第二十八條第二款）
三是明確實施單元統籌主體的確定規則，由市住建委會同相關部門制定具體辦法。（二次審議稿第二十二條第二款）
四是滿足城市更新項目運營中的行業管理和安全監管需求，增加文旅、公安等部門職責。（二次審議稿第四十八條第四款）
五、關于完善實施環節流程
有常委會組成人員、代表及群眾提出，條例草案關于城市更新項目庫，城市更新計劃，實施方案編制、申報、審核以及項目手續辦理方面的要求及流程不夠具體和清晰，不利于市場主體了解和落實。建議增加相關銜接性規定，理順城市更新項目全過程的實施流程。具體為：
一是完善城市更新項目庫和城市更新計劃的相關程序性要求，明確申報主體和受理部門。（二次審議稿第三十九條）
二是增加項目納入更新計劃與實施主體編制方案的銜接規定，明確實施主體在項目納入更新計劃后編制實施方案。（二次審議稿第四十條第一款）
三是增加實施方案確定與申報審核的銜接規定，明確實施方案依法確定后向區城市更新主管部門申報。（二次審議稿第四十一條第一款）
四是強調建立項目手續并聯辦理的具體工作機制，提出優化程序、提高效率等工作要求，明確符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程序辦理。（二次審議稿第四十三條）
六、關于城市更新保障
根據有關方面的意見，按照相關規定對城市更新項目涉及的部分規劃土地及產業支持政策進行了完善，對有關表述進行了優化。（二次審議稿第五十條、第五十一條、第五十二條）
此外，根據常委會組成人員的審議意見和各方面的意見，對條例草案做了一些文字修改，并對部分條文的順序作了調整。
城市建設環境保護委員會按照上述意見，提出《北京市城市更新條例（草案二次審議稿）》，提請本次常委會會議進行審議。
草案二次審議稿和以上報告是否妥當，請審議。
北京市城市更新條例
（草案二次審議稿）
目 錄
第一章 總 則
第二章 城市更新規劃
第三章 城市更新主體
第四章 城市更新實施
第一節 實施要求
第二節 實施程序
第五章 城市更新保障
第六章 監督管理
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了落實北京城市總體規劃，以新時代首都發展為統領推動城市更新，加強“四個中心”建設，提高“四個服務”水平，優化城市空間和功能布局，加強歷史文化保護傳承，改善人居環境，激發城市活力，促進城市高質量發展，建設國際一流的和諧宜居之都，根據有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的城市更新活動及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱城市更新，是指對本市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，具體包括：
?。ㄒ唬┮员Ｕ侠吓f平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；
?。ǘ┮酝苿永吓f廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新；
?。ㄈ┮愿赂脑炖吓f市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新；
?。ㄋ模┮蕴嵘G色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新；
?。ㄎ澹┮越y籌存量資源配置，優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新；
?。┦腥嗣裾_定的其他城市更新活動。
本市城市更新活動不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目。
第三條 本市城市更新堅持黨的領導，堅持以人民為中心，堅持落實首都功能定位，堅持統籌發展與安全，堅持敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態。
本市城市更新工作遵循規劃引領、民生優先，政府統籌、市場運作，科技賦能、綠色發展，問題導向、有序推進，多元參與、共建共享的原則，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主。
第四條 開展城市更新活動，遵循以下基本要求：
?。ㄒ唬﹫猿窒戎卫?、后更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接，與各類城市開發建設方式、城鄉結合部建設改造相協調；
?。ǘ┩晟茀^域功能，優先補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板；
?。ㄈ┞鋵嵓扔薪ㄖ袡嗳税踩黧w責任，消除各類安全隱患；
?。ㄋ模﹪栏衤鋵嵆鞘酗L貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，優化城市設計，延續歷史文脈，凸顯首都城市特色；
?。ㄎ澹┞鋵嵕G色發展要求，開展既有建筑節能綠色改造，提升建筑能效水平，發揮綠色建筑集約發展效應，打造綠色生態城市；
?。┙y籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
?。ㄆ撸┞鋵嵑＞d城市、韌性城市建設要求，提高城市防澇、防洪、防疫、防災等能力；
?。ò耍┩茝V先進建筑技術、材料及設備，推動數字技術創新與集成應用，推進智慧城市建設；
?。ň牛┞鋵崯o障礙環境建設要求，系統打造城市適老化宜居環境。
第五條 本市建立城市更新組織領導和工作協調機制。市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關重大事項。
市住房城鄉建設管理部門負責綜合協調本市城市更新實施工作，負責研究制定相關政策和規范標準，制定城市更新計劃并督促實施，跟蹤指導城市更新示范項目，按照職責推進城市更新工作。
市規劃自然資源管理部門負責組織編制城市更新相關規劃并督促實施，按照職責研究制定城市更新有關規劃、土地等政策。
市發展改革、財政、教育、科技、經濟和信息化、民政、生態環境、城市管理、交通、水務、商務、文化旅游、衛生健康、市場監管、國資、文物、園林綠化、金融監管、政務服務、人防、稅務、公安、消防等部門，按照職責推進城市更新工作。
第六條 區人民政府負責統籌推進、組織協調和監督管理本行政區域內城市更新工作，組織實施重點項目、重點街區的城市更新，明確具體部門主管本區城市更新工作，其他各相關部門應當按照職能分工推進實施城市更新工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當充分發揮“吹哨報到”、接訴即辦等機制作用，組織實施本轄區內街區更新，梳理轄區資源，搭建城市更新政府、居民、市場主體共建共治共享平臺，調解更新活動中的糾紛。
居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，了解、反映居民、村民更新需求，組織居民、村民參與城市更新活動。
第七條 不動產的所有權人是城市更新物業權利人，享有更新權利，承擔更新義務，依法開展城市更新活動，合理利用土地，自覺推動存量資源提質增效。合法建造、依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人，依法享有更新權利，承擔更新義務。
國家機關、國有企事業單位作為物業權利人的，應當主動對自有物業進行更新；涉及產權劃轉、移交或者授權經營的，國家機關、國有企事業單位應當積極洽商、主動配合。直管公房經營管理單位按照國家和本市公房管理有關規定在城市更新中承擔相應責任。
第八條 本市城市更新活動應當按照公開、公平、公正的要求，完善物業權利人、利害關系人依法參與城市更新規劃編制、政策制定、民主決策等方面的制度，建立健全城市更新協商共治機制，保障公眾在城市更新項目中的知情權、參與權和監督權。
鼓勵社會資本參與城市更新活動，投資建設運營城市更新項目，暢通市場主體參與渠道，依法保障其合法權益。市場主體應當積極履行社會責任。
城市更新活動相關主體按照約定合理共擔改造成本，共享改造收益。
第九條 本市建立城市更新專家委員會制度，為城市更新有關活動提供論證、咨詢意見。
本市建立責任規劃師參與制度，指導規劃實施，發揮技術咨詢服務、公眾意見征集等作用，作為獨立第三方人員，對城市更新項目研提意見，協助監督項目實施。
第十條 本市依托智慧城市信息化建設共性基礎平臺建立全市統一的城市更新信息系統，完善數據共享機制，充分利用信息化、數字化、智能化的新技術開展城市更新工作，提供征集城市更新需求、暢通社會公眾意愿表達渠道等服務保障功能。
市、區人民政府及其有關部門依托城市更新信息系統，對城市更新活動進行統籌推進、監督管理，為城市更新項目的實施提供服務保障。
第十一條 本市推動建立城市更新服務首都功能協同對接機制，加強服務保障，對于滿足更新條件的項目，按照投資分擔原則和責任分工，加快推進城市更新項目實施。
第二章 城市更新規劃
第十二條 本市按照國土空間規劃體系要求，通過城市更新專項規劃和控制性詳細規劃對資源和任務進行時空統籌和區域統籌，通過國土空間規劃“一張圖”系統對城市更新活動進行全生命周期管理，統籌配置、高效利用空間資源。
第十三條 市規劃自然資源管理部門組織編制城市更新專項規劃，經市人民政府批準后，納入控制性詳細規劃。
城市更新專項規劃是指導本市行政區域內城市更新工作的總體安排，具體包括提出更新目標、明確組織體系、劃定重點更新區域、完善更新保障機制等內容。
編制城市更新專項規劃，應當向社會公開，充分聽取專家、社會公眾意見，及時將研究處理情況向公眾反饋。
第十四條 本市依法組織編制的控制性詳細規劃，作為城市更新項目實施的規劃依據。編制控制性詳細規劃應當落實總體規劃、分區規劃要求，進行整體統籌。
編制更新類控制性詳細規劃，應根據城市建成區特點，結合更新需求及群眾訴求，科學確定規劃范圍、深度和實施方式，小規模、漸進式、靈活多樣地推進城市更新。
第十五條 城市更新專項規劃、控制性詳細規劃的組織編制機關，在編制規劃時應當對規劃范圍內的現狀進行評估，分類梳理存量資源的分布、功能、規模、權屬等信息，提出更新利用的引導方向和實施要求。涉及歷史文化資源的，應當開展歷史文化資源調查評估。
規劃實施中應當優先考慮居住環境差、存在重大安全隱患、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等情況的區域。
第十六條 市規劃自然資源、住房城鄉建設管理部門會同發展改革、財政、科技、經濟和信息化、商務、城市管理、交通、水務、園林綠化、消防等部門制定更新導則，明確更新導向、技術標準等，指導城市更新規范實施。
第十七條 城市更新項目應當依據控制性詳細規劃和項目更新需要，編制實施方案。符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，可以直接編制項目設計方案用于更新實施。
第三章 城市更新主體
第十八條 物業權利人在城市更新活動中，享有以下權利：
?。ㄒ唬┫蚴?、區人民政府及相關部門提出更新需求和建議；
?。ǘψ约旱牟粍赢a自行或者委托進行更新，也可以與市場主體合作進行更新；
?。ㄈΩ碌牟粍赢a依法享有經營權和收益權；
?。ㄋ模┏鞘懈马椖可婕岸鄠€物業權利人的，依法享有相應的投票表決權，對共用部位、共用設施設備在更新后依實施方案享有收益權；
?。ㄎ澹Τ鞘懈聦嵤┻^程享有知情權、監督權和建議權；
?。┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌麢嗬?。
第十九條 物業權利人在城市更新活動中，應當遵守以下規定：
?。ㄒ唬﹪液捅臼谐鞘懈孪嚓P法律規定和制度要求；
?。ǘ┡浜嫌嘘P部門組織開展的城市更新相關現狀調查、意愿調查等工作，配合提供相關資料；
?。ㄈ┞男袠I主義務，主動參與共有部分的管理，對共同決定事項進行協商，執行業主依法作出的共同決定；
?。ㄋ模﹫绦薪洷救送饣蛘邩I主共同決定報有關部門依法審查通過的實施方案，履行相應的出資義務，做好配合工作；
?。ㄎ澹┓煞ㄒ庩P于城市更新的其他規定。
相關業主作出的共同決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求承擔民事責任。
第二十條 城市更新項目涉及單一物業權利人的，物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致后共同委托確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。
城市更新項目權屬關系復雜，無法依據上述規則確定實施主體，但涉及法律法規規定的公共利益、公共安全等情況確需更新的，可以由區人民政府依法采取招標等方式確定實施主體。確定實施主體應當充分征詢利害關系人意見，并通過城市更新信息系統公示。
鼓勵物業權利人依法選擇具備規劃設計、改造施工、物業管理、后期運營等能力的市場主體作為實施主體。
第二十一條 多個相鄰或相近城市更新項目的物業權利人，可以通過合伙、入股等方式組成統一的新物業權利人，統籌集約實施城市更新。
第二十二條 區人民政府依據城市更新專項規劃、控制性詳細規劃，可以將區域綜合性更新項目或者多個城市更新項目，劃定為一個城市更新實施單元，統一規劃、統籌實施。
區人民政府確定與實施單元范圍內城市更新活動相適應的主體作為實施單元統籌主體，具體辦法由市住房城鄉建設管理部門會同相關部門另行規定。實施單元統籌主體也可以作為項目實施主體。
區人民政府可以根據城市更新活動需要，賦予實施單元統籌主體推動達成區域更新意愿、整合市場資源、推動項目統籌組合、推進更新項目實施等職能。
第二十三條 實施主體負責開展項目內現狀評估、房屋建筑性能評估、消防安全評估、更新需求征詢、資源整合等工作，編制實施方案，推動項目內物業權利人達成共同決定。
第二十四條 城市更新項目涉及多個物業權利人，通過共同協商確定實施方案；涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定。
實施電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等建筑物以內共有部分改造的，可以根據管理規約或者議事規則由相關業主依法表決確定。
經物業權利人同意或者依法共同表決通過的實施方案，由實施主體報區城市更新主管部門審查。
第二十五條 涉及多個物業權利人權益及公眾利益的城市更新項目，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會可以依相關主體申請或根據項目推進需要，通過社區議事廳等形式，召開項目確定聽證會、實施方案協調會及實施效果評議會，聽取意見建議，協調利益，化解矛盾，推動實施。區人民政府應當加強對議事協調工作的指導，健全完善相關工作指引。
第二十六條 物業權利人拒不執行實施方案的，其他物業權利人、業主大會或者業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟；造成實施主體損失的，實施主體可以依法向人民法院請求賠償。
本市鼓勵發揮人民調解制度作用，人民調解委員會可以依申請或者主動開展調解工作，幫助當事人自愿達成調解協議。
項目實施涉及法律法規規定的公共安全的，區城市更新主管部門可以參照重大行政決策的相關規定作出更新決定。物業權利人對決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在決定規定的期限內又不配合的，由區城市更新主管部門依法申請人民法院強制執行。
第二十七條 城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，產權單位應當妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產權置換等房屋置換方式予以安置補償。
項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協議比例達到實施方案規定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，區城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。承租人對決定不服的，可以按照本條例第二十六條第三款規定執行。
第二十八條 城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。
城市更新項目范圍內物業權利人騰退協議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律、法規規定對未簽約的房屋實施房屋征收。
第二十九條 城市更新活動中，相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，為城市更新活動提供以下必要的便利：
?。ㄒ唬┡浜蠈ΜF狀建筑物及附屬設施進行測量、改造、修繕；
?。ǘ┙o予必要的通行區域、施工作業場所；
?。ㄈ┨峁嵤└赂脑毂匾挠盟?、排水等便利；
?。ㄋ模┢渌鞘懈禄顒颖匾谋憷?。
對相鄰權利人造成損失的，應當依法給予補償。
第四章 城市更新實施
第一節 實施要求
第三十條 實施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局；按照核心區控制性詳細規劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區社會管理機制。核心區以外的地區可以參照執行。
實施主體完成直管公房申請式退租和恢復性修建后，可以獲得房屋經營權。推進直管公房經營預期收益等應收賬款質押，鼓勵金融機構向獲得區政府批準授權的實施主體給予貸款支持。
首都功能核心區平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據控制性詳細規劃，利用騰退空間發展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業。
區屬直管公房完成退租、騰退后，可以由實施主體與區人民政府授權的代持機構根據出資、添附情況，按照國有資產管理相關規定共同享有權益。
第三十一條 實施簡易樓和危舊樓房改建的，建立物業權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。
改建項目應當不增加戶數，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。
對于位于重點地區和歷史文化街區內的危舊樓房和簡易樓，鼓勵和引導物業權利人通過騰退外遷改善居住條件。
第三十二條 實施老舊小區綜合整治改造的，應當開展住宅樓房抗震加固和節能綜合改造，整治提升小區環境，健全物業管理和物業服務費調整長效機制，改善老舊小區居住品質。經業主依法共同決定，業主共有的設施與公共空間，可以通過改建、擴建用于補充小區便民服務設施等。
實施老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法經由相關業主表決同意。受益業主應當參與分擔加裝電梯建設和維保、運維費用。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當健全利益協調機制，推動形成各方認可的利益平衡方案。市住房城鄉建設管理部門應當會同相關部門，通過制定工作指引等方式加強指導。
老舊小區綜合整治改造中包含售后公房的，售房單位應當進行專項維修資金補建工作，售后公房業主應當按照國家及本市相關規定續籌專項維修資金。
第三十三條 實施老舊廠房更新改造的，在符合街區功能定位的前提下，鼓勵用于補充公共服務設施、發展高精尖產業，補齊城市功能短板。
在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經依法批準后合理利用廠房內部空間進行加層改造。
第三十四條 實施低效產業園區更新的，應當推動傳統產業轉型升級，重點發展新產業、新業態，聚集創新資源、培育新興產業，完善產業園區配套服務設施。
區人民政府應當建立產業園區分級分類認定標準，將產業類型、投資強度、產出效率、創新能力、節能環保等要求，作為園區更新和產業引入的前置條件。區人民政府組織與物業權利人及實施主體簽訂履約監管協議，明確各方權利義務。
第三十五條 實施老舊低效樓宇更新的，應當優化業態結構、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現代商務辦公需求。
對于存在建筑安全隱患或者嚴重抗震安全隱患，以及不符合民用建筑節能強制性標準的老舊低效樓宇，物業權利人應當及時進行更新。物業權利人沒有能力更新的，可以向區人民政府申請收購建筑物、退回土地。
在符合規劃和安全等規定的條件下，可以在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。
第三十六條 實施市政基礎設施更新改造的，應當完善道路網絡，補足交通設施短板，強化軌道交通一體化建設和場站復合利用，建設和完善綠色慢行交通系統，構建連續、通暢、安全的步行與自行車道網絡，促進綠色交通設施改造，提升智慧交通建設水平；推進綜合管廊建設，完善市政供給體系，提升可持續支撐能力，建立市政專業整合工作推進機制，統籌道路施工和地下管線建設，應當同步辦理立項、規劃和施工許可。城市更新項目涉及利用集體土地建設配套公共服務設施、道路和市政設施的，應當隨同項目一并研究。
實施老舊、閑置公共服務設施更新改造的，鼓勵利用存量資源改造為公共服務設施和便民服務設施，按照民生需求優化功能、豐富供給，提升公共服務設施的服務能力與品質。
實施老舊公共安全設施更新改造，應當加強首都安全保障，多措并舉提高城市韌性，切實提高城市應對多風險疊加能力，確保首都持續安全穩定。
第三十七條 實施老舊公共空間更新改造的，以綠色空間、濱水空間、慢行系統、邊角地、插花地、夾心地等為對象，提升精細化治理水平，改善環境品質與風貌特色。實施居住類、產業類城市更新項目時，可以依法將邊角地、插花地、夾心地同步納入相關實施方案，同步組織實施。
公共空間類更新項目由項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者經授權的企業擔任實施主體。企業可以通過提供專業化物業服務等方式運營公共空間。相關專業部門、公共服務企業予以專項支持。
第三十八條 本市統籌推進區域綜合性更新。
推動街區更新，整合街區各類空間資源，統籌推進居住類、產業類、設施類、公共空間類更新改造，補短板、強弱項，促進生活空間改善提升、生產空間提質增效，加強街區生態修復。
推動軌道交通場站及周邊存量建筑一體化更新，推進場站用地綜合利用，實現軌道交通與城市更新有機融合，帶動周邊存量資源提質增效，促進場站與周邊商業、辦公、居住等功能融合，補充公共服務設施。
推動重大項目及周邊地區更新，在重大項目建設時，應當梳理周邊地區功能及配套設施短板，提出更新改造范圍和內容，推動周邊地區老舊樓宇與傳統商圈、老舊廠房與低效產業園區提質增效，促進公共空間與公共設施品質提升。
第二節 實施程序
第三十九條 本市建立市、區兩級城市更新項目庫，實行城市更新項目常態申報和動態調整機制，由城市更新實施單元統籌主體、項目實施主體向區城市更新主管部門申報納入項目庫。具體辦法由市住房城鄉建設管理部門會同相關部門另行規定。
具備實施條件的項目，相關部門應當聽取項目所在街道辦事處、鄉鎮人民政府以及有關單位和個人意見，及時納入城市更新計劃。
第四十條 項目納入城市更新計劃后，實施主體開展實施方案編制工作。編制過程中應當與相關物業權利人進行充分協商，征詢利害關系人的意見。
實施主體結合實際情況編制實施方案，明確更新范圍、內容、方式及建筑規模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、產權辦理等內容。市、區相關部門應當加強對實施主體編制實施方案的指導。
第四十一條 依照本條例第二十四條第三款規定確定的實施方案，報區城市更新主管部門，由區人民政府組織區城市更新主管部門會同相關行業主管部門進行聯合審查，涉及國家和本市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當報市人民政府批準。審查通過的，由區城市更新主管部門會同相關行業主管部門出具意見，并在城市更新信息系統上對項目情況進行公示，公示時間不得少于十五個工作日。
對實施方案應當重點審核以下內容：
?。ㄒ唬┦欠穹铣鞘懈乱巹澓蛯t相關要求；
?。ǘ┦欠穹媳緱l例第四條相關要求；
?。ㄈ┈F狀評估、房屋建筑性能評估等工作情況；
?。ㄋ模└滦枨笳髟兗拔飿I權利人對實施方案的協商表決情況；
?。ㄎ澹┙ㄖ幠?、主體結構、使用用途調整等情況是否符合相關規劃；
?。╉椖抠Y金和用地保障情況；
?。ㄆ撸└赂脑炜臻g利用及運營、產權辦理、消防專業技術評價情況。
第四十二條 政府投資為主的城市更新項目，可以由區人民政府或者實施主體將相同、相近類型項目或者同一實施單元內的項目統一招標、統一設計。
根據項目實際情況，區人民政府或者實施主體可以在項目納入城市更新計劃后，或者在項目主體、招標內容和資金來源等基本明確的前提下，在編制實施方案階段先期開展勘察設計招標等工作。
第四十三條 實施主體依據審查通過的實施方案申請辦理投資、土地、規劃、建設等行政許可或者備案，由各主管部門依法并聯辦理；符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程序辦理。市住房城鄉建設、規劃自然資源管理部門應當會同相關部門，建立科學合理的并聯辦理工作機制，優化程序，提高效率。
第四十四條 在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的綠地率可以按照區域統籌核算，人防工程、建筑退線、建筑間距、日照時間、機動車停車數量等無法達到現行標準和規范的，可以按照改造后不低于現狀的標準進行審批。
相關行業主管部門可以按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新既有建筑改造的標準和規范。
第四十五條 城市更新既有建筑改造應當確保消防安全。改造項目受條件制約執行現行消防技術標準確有困難的，可以按照不低于建成時的消防技術標準或者采用消防性能化方法進行設計。
相關行政主管部門可以根據城市更新要求，制定相適應的既有建筑改造消防技術規范或者方案審查流程。
第四十六條 利用更新改造空間按照實施方案從事經營活動的，相關部門應予辦理經營許可。
對于原有建筑物進行多種功能使用，不變更不動產登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記及經營許可手續。
第五章 城市更新保障
第四十七條 實施城市更新過程中，為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規?？梢圆挥嬋敫鲄^建筑管控規模，由各區單獨備案統計。
為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，可以由各區單獨備案統計，進行全區統籌。
第四十八條 本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規劃自然資源管理部門應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術標準。
存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業服務業類建筑用途之間可以相互轉換；工業及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。
存量建筑用途轉換經批準后依法辦理規劃建設手續。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建筑用途的建筑規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規模比例綜合確定地價。
住房城鄉建設、市場監管、稅務、衛生健康、生態環境、文化旅游、公安、消防等部門應當按照工作職責為建筑用途轉換和土地用途兼容使用提供政策和技術支撐，辦理建設、使用、運營等相關手續，加強行業管理和安全監管。
第四十九條 開展城市更新活動的，國有建設用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規定采用協議方式辦理用地手續。
根據實施城市規劃需要或者涉及土地分割處置的，可以由政府依法收回國有建設用地使用權。重新配置的，經營性用地應當依法采取公開招標、拍賣、掛牌等方式。
本市鼓勵在城市更新活動中采取租賃方式配置國有建設用地。租賃國有建設用地可以依法登記，租賃期滿后可以續租。在租賃期以內，承租人按照規定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設用地租賃可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。
國有建設用地租賃、先租后讓和國有建設用地使用權作價出資或者入股的具體辦法由市規劃自然資源管理部門制定。
第五十條 在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規劃以及國家和本市支持的產業業態的，在五年內可以繼續按照原用途和土地權利類型使用土地，可以根據更新改造需要辦理建設工程規劃許可和建筑工程施工許可手續，暫不辦理用地手續和不動產登記。
五年期滿或者涉及轉讓時，經區人民政府評估，符合更新規劃和產業發展方向，已經實現既定的使用功能和預期效果的，可以按照本條例第四十九條規定以新用途辦理用地手續。允許用地主體提前申請按照新用途辦理用地手續。
五年期限的起始日從核發建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日從核發建設工程規劃許可證之日起計算。
第五十一條 鼓勵在城市更新活動中以彈性年期方式配置國有建設用地。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長不得超過二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國有建設用地使用權剩余年期不足，確需延長的，可以適當延長使用年限，但是剩余年期與續期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。
涉及繳納或者補繳土地價款的，應當考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價款。
采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標準根據前款及地價評估規定確定。土地租金按年支付的，年租金應當按照市場租金水平定期評估后調整，時間間隔不得超過五年。
第五十二條 城市更新范圍內已取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑，區人民政府應當組織有關部門進行調查、認定，涉及違反法律規定的，應當依法處理；不涉及違反法律規定的，經公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。
城市更新項目應當權屬清楚、界址清晰、面積準確，實施更新后依法辦理不動產登記。
第五十三條 本市鼓勵在符合控制性詳細規劃的前提下，采取分層開發的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產登記。
支持將符合要求的地下空間用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區服務功能。
第五十四條 市、區人民政府應當加強相關財政資金的統籌利用，可以對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發行地方政府債券、企業債券等方式，籌集改造資金。
納入城市更新計劃的項目，依法享受行政事業性收費減免，相關納稅人依法享受稅收優惠政策。
鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新融資需求，依據審查通過的實施方案提供項目融資。
按照國家規定探索利用住房公積金支持城市更新項目。
第六章 監督管理
第五十五條 市、區人民政府及相關部門在實施城市更新過程中，應當依法履行重大行政決策程序，統籌兼顧各方利益，暢通公眾參與渠道，降低社會安全風險。
第五十六條 市人民政府及市住房城鄉建設等相關部門應當加強對區人民政府及相關部門城市更新過程中實施主體確定、實施方案審核、更新決定作出、審批手續辦理、信息系統公示等情況的監督指導。
國有資產監督管理機構應當建立健全與國有企業參與城市更新活動相適應的考核機制。
第五十七條 區城市更新主管部門會同相關行業主管部門對城市更新項目進行全過程監督，可以結合項目特點，通過簽訂履約監管協議等方式明確監管主體、監管要求及違約的處置方式，加強監督管理。
城市更新項目應當按照經審查通過的實施方案進行更新和經營利用，不得擅自改變用途、分割銷售。
第五十八條 對于違反城市更新相關規定的行為，任何單位和個人有權向市、區人民政府及相關部門投訴、舉報，市、區人民政府及其有關部門應當按照規定及時核實處理。
第七章 附 則
第五十九條 本條例自 年 月 日起施行。
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